Ein Käufer unterschreibt einen Vorvertrag mit einem nominalen Zinssatz von 3,5 % in der aufschiebenden Bedingung. Drei Wochen später bietet die Bank 3,65 % inklusive Versicherung an. Der Verkäufer ist der Meinung, dass die Bedingung nicht erfüllt ist, der Käufer möchte zurücktreten, und der Notar wird zum Schiedsrichter eines vermeidbaren Streits aufgrund einer präziseren Formulierung.
Dieses Szenario, das seit der Zinsvolatilität, die 2022 begann, immer häufiger vorkommt, verdeutlicht, warum der im Vorvertrag festgelegte Zinssatz den Verlauf der gesamten Transaktion bestimmt.
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Nominalzins, Belastungszins oder Gesamtkosten des Kredits: Welche Referenz in der aufschiebenden Bedingung wählen?
Es gibt drei Möglichkeiten, den Zinssatz in der aufschiebenden Bedingung der Finanzierung auszudrücken, und jede hat unterschiedliche rechtliche Auswirkungen.
Der feste Nominalzins (zum Beispiel „3,5 % ohne Versicherung“) ist die am weitesten verbreitete Formulierung. Ihr Nachteil: Sie ignoriert die Kosten der Kreditversicherung und der Sicherheiten, die die tatsächlichen Kosten des Darlehens weit über die vorgesehenen Schwellenwerte treiben können.
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Seit Mitte 2024 stellen mehrere Maklernetzwerke fest, dass Banken eher bereit sind, Unterlagen zu akzeptieren, deren maximaler Zinssatz in Form von Belastungszins oder Gesamtkosten des Kredits ausgedrückt wird, anstatt in einfachem Nominalzins. Dieser Ansatz schützt den Käufer, wenn die Versicherung oder die Hypothek die Rechnung erhöht.
Die dritte Option, die in der notariellen Praxis neuer ist, besteht darin, die Klausel so zu formulieren, dass auf den „durchschnittlichen Zinssatz, den Kreditinstitute für diese Art von Transaktion zum Zeitpunkt des Angebots anwenden“ verwiesen wird. Dieser Mechanismus verhindert die Annullierung aufgrund eines Überschreitens um einige Zehntel Punkte und bleibt gleichzeitig im Einklang mit den Praktiken aus den Empfehlungen von Alpha Immobilier zur Formulierung von aufschiebenden Bedingungen.
Aufschiebende Bedingung für Immobilienkredite: Die Formulierungsfehler, die den Verkauf blockieren
Der Vorvertrag beschränkt sich nicht nur auf die Festlegung eines Preises. Die aufschiebende Bedingung für die Kreditvergabe ist die Verteidigungslinie des Käufers, und ihre Formulierung bestimmt, ob er sich ohne Verlust seiner Anzahlung im Falle einer Bankablehnung zurückziehen kann.
Ein zu niedriger Zinssatz im Vergleich zum Markt
Einige Käufer bestehen, auf den Rat eines Bekannten oder aus übermäßiger Vorsicht, darauf, einen Zinssatz einzutragen, der weit unter den aktuellen Bedingungen liegt. Das Risiko ist doppelt.
Erstens kann der Verkäufer diese Klausel ablehnen, da sie einen zu einfachen Ausweg bietet. Zweitens, wenn die Klausel akzeptiert wird und der Käufer einen Kredit zu einem höheren Zinssatz erhält (den er jedoch für akzeptabel hält), kann er die aufschiebende Bedingung nicht mehr anführen, um zurückzutreten. Die Finanzierung existiert, sie entspricht einfach nicht der Schwelle des Vorvertrags.
Die Laufzeit und den Betrag des Kredits weglassen
Ein Zinssatz ohne zugehörige Laufzeit hat keinen finanziellen Sinn. Ein Kredit über 20 Jahre und ein Kredit über 25 Jahre erzeugen nicht die gleichen Raten oder Gesamtkosten, selbst bei identischem Zinssatz. Die Klausel muss mindestens Folgendes angeben:
- Den gesuchten Kreditbetrag, der mit dem Verkaufspreis und dem angegebenen Eigenkapital übereinstimmt
- Die maximale Laufzeit des Kredits, ausgedrückt in Jahren oder Monaten
- Die Art des Zinssatzes (fest, variabel oder beides, wenn der Käufer diese Flexibilität wünscht)
- Den maximal akzeptablen Zinssatz, vorzugsweise ausgedrückt in Gesamtkosten oder Belastungszins
Das Vergessen eines dieser Elemente setzt beide Parteien einem Risiko aus. Der Verkäufer könnte sehen, dass der Käufer eine Bankablehnung aus Gefälligkeit anführt. Der Käufer könnte sein Rücktrittsrecht verlieren, wenn der Notar die Klausel als zu vage erachtet, um durchsetzbar zu sein.
Die Frist zur Finanzierungssuche ignorieren
Der Vorvertrag sieht eine Frist vor, innerhalb der der Käufer sein Kreditangebot erhalten muss. Diese Frist, die in der Regel zwischen 45 und 60 Tagen nach der Unterzeichnung festgelegt wird, muss realistisch sein. Eine zu kurze Frist in einem Kontext, in dem die Banken ihre Bearbeitungszeiten verlängern, kann eine gut formulierte Klausel in eine Falle für den Käufer verwandeln.
Grüner Immobilienkredit und aufschiebende Bedingungen: Eine aufkommende Praxis im Vorvertrag
Seit 2024 bieten mehrere Banken Zinsvergünstigungen an, die an die Durchführung von energetischen Renovierungsarbeiten gebunden sind, im Rahmen dessen, was als „grüner Immobilienkredit“ bezeichnet wird. Dieser Trend hat direkte Auswirkungen auf die Formulierung des Vorvertrags.
Das konkrete Problem: Ein Käufer verhandelt einen vergünstigten Zinssatz unter der Bedingung von Arbeiten (Isolierung, Austausch des Heizsystems). Wenn die Vergünstigung letztendlich nicht gewährt wird, zum Beispiel weil das energetische Gutachten nach den Arbeiten nicht den Kriterien der Bank entspricht, überschreitet der tatsächliche Zinssatz des Kredits die im Vorvertrag festgelegte Schwelle. Ohne eine geeignete Klausel ist der Käufer zwischen einer teureren Finanzierung als erwartet und der rechtlichen Unmöglichkeit, zurückzutreten, gefangen.
Notare beginnen, in die aufschiebende Bedingung einen ausdrücklichen Hinweis auf diese Art von bedingtem Angebot aufzunehmen. Die Formulierung sieht vor, dass das Nicht-Erhalten der grünen Vergünstigung einen gültigen Grund für die Nichterfüllung der aufschiebenden Bedingung darstellt, ebenso wie eine klassische Kreditablehnung.
Immobilienvorvertrag und Zinssatz: Die Punkte, die vor der Unterzeichnung überprüft werden sollten
Bevor jede Seite unterzeichnet wird, spart man Zeit (und Geld), indem man einige präzise Punkte überprüft.
- Entspricht der maximal eingetragene Zinssatz den letzten Simulationen, die bei mindestens zwei Banken oder einem Makler eingeholt wurden, mit einer angemessenen Sicherheitsmarge nach oben?
- Unterscheidet die Klausel zwischen dem Nominalzins und den Gesamtkosten des Kredits, um jegliche Mehrdeutigkeit darüber zu vermeiden, was die Versicherung einschließt oder nicht?
- Ist die Frist zur Kreditvergabe mit den in den angefragten Instituten festgestellten Bearbeitungszeiten konsistent?
- Sieht die Klausel im Falle der Inanspruchnahme eines grünen Kredits oder eines bedingten Angebots ausdrücklich diese Hypothese vor?
Ein gut formulierter Vorvertrag schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer. Der Verkäufer weiß, dass die Klausel kein Vorwand für einen Ausstieg ist. Der Käufer weiß, dass eine legitime Bankablehnung ihn nicht seine Anzahlung kosten wird.
Die meisten Notare sind sich einig, dass eine Abweichung von einigen Zehntelpunkten über den erhaltenen Simulationen ein ausreichendes Sicherheitsnetz darstellt, ohne die Position des Verkäufers zu gefährden. Der Zinssatz, der in den Vorvertrag aufgenommen werden soll, ist kein administratives Detail, sondern ein rechtlicher Verschluss, dessen Präzision darüber entscheidet, ob die Transaktion zu ihrem Abschluss kommt oder in einem Rechtsstreit endet, den niemand vorhergesehen hat.